רכישת דירה היא אחת ההחלטות הפיננסיות המשמעותיות ביותר בחיינו, והון עצמי מספק הוא תנאי הכרחי לקבלת משכנתה. בעוד שבנק ישראל דורש הון עצמי מינימלי של 25% מערך הנכס עבור דירה ראשונה, רבים מתקשים לעמוד ביעד זה ומוצאים דרכים להגדיל אותו. כאן נסקור את הדרישות להון עצמי בלקיחת משכנתה ונציע דרכים מעשיות להגדלתו.

מהו הון עצמי?

ההון העצמי למשכנתה הוא הסכום שהרוכש נדרש להביא לצורך רכישת הנכס. זהו למעשה ההפרש בין מחיר הדירה לבין סכום המשכנתה שהבנק מוכן להעניק. בנק ישראל קבע מגבלות ברורות על שיעור המימון המקסימלי במשכנתה, כאשר לדירה ראשונה נדרש הון עצמי של לפחות 25% ממחיר הדירה ולדירה להשקעה נדרש הון עצמי של 50% לפחות.

חשיבות ההון העצמי נובעת ממספר גורמים. ראשית, הוא מפחית את הסיכון עבור הבנק המלווה, שכן הוא מבטיח שלרוכש יש חלק פעיל בסיכון שברכישה והוא מחויב לעסקה. שנית, ככל שההון העצמי גבוה יותר, כך ההחזר החודשי של המשכנתה נמוך יותר, מה שמקל על העמידה בתשלומים לאורך זמן. נוסף על כך, הון עצמי גבוה יותר מאפשר לקבל תנאי ריבית טובים יותר מהבנק.

מס שבח הוא סוגיה שחשוב להכיר כאשר מתכננים להשתמש בכספי מכירת דירה כהון עצמי לרכישת דירה חדשה. נשאלת השאלה – מתי משלמים מס שבח? מס שבח מוטל על הרווח ממכירת נכס מקרקעין, כלומר ההפרש בין מחיר המכירה למחיר הרכישה המקורי. עם זאת, קיים פטור ממס שבח במכירת דירת מגורים מזכה בתנאים מסוימים, למשל אם זו דירה יחידה או אם לא נמכרה דירה אחרת בפטור ממס ב-18 החודשים האחרונים. חשוב להתייעץ עם איש מקצוע בנושא זה כדי לתכנן נכון את עיתוי המכירה והרכישה.

ההון העצמי צריך להתחשב גם בהוצאות הנלוות לרכישת הדירה, שאינן מכוסות על ידי המשכנתה. אלו כוללות מס רכישה, שכר טרחת עורך דין, דמי תיווך, הוצאות העברה ורישום בטאבו, ולעיתים גם הוצאות שיפוץ ראשוניות. לכן, ההון העצמי הנדרש בפועל גבוה מהאחוז המינימלי הנדרש ממחיר הדירה עצמה.

איך מחשבים את היקף המשכנתה לפי ההון העצמי?

נושא המשכנתה והיקפה הוא אחד הנושאים המרכזיים בתכנון של רכישת דירה. בנק ישראל קבע מגבלות ברורות על שיעור המימון המקסימלי שבנק יכול להעניק במשכנתה, כאשר לדירה ראשונה ניתן לקבל עד 75% מימון (כלומר נדרש 25% הון עצמי), לדירה להשקעה עד 50% מימון ולדירה שנייה עד 70% מימון.

חישוב היקף המשכנתה מתחיל בקביעת מחיר הדירה המבוקשת והערכת ההון העצמי העומד לרשותכם. מהסכום הכולל יש להפחית הוצאות נלוות משמעותיות: מס רכישה שיכול להגיע עד 8% ממחיר הדירה, שכר טרחת עורך דין (כ-1%), עמלת תיווך (בדרך כלל 2% בתוספת מע"מ) והוצאות רישום וטאבו. סכומים אלו חייבים לבוא בחשבון כחלק מההון העצמי הנדרש.

לדוגמה, ברכישת דירה ראשונה במחיר 2 מיליון שקלים, ההון העצמי המינימלי הנדרש יעמוד על 500,000 שקלים (25%). לסכום זה יש להוסיף את ההוצאות הנלוות שעשויות להגיע לכ-100,000 שקלים נוספים. כך, בפועל, הרוכש יידרש להון עצמי של כ-600,000 שקלים, והיקף המשכנתה המקסימלי יעמוד על 1.5 מיליון שקלים.

 

 

דרכים להגדלת ההון העצמי

חיסכון

חיסכון שיטתי הוא הבסיס להגדלת ההון העצמי שלכם. הפרשה חודשית קבועה לתוכניות חיסכון או לקרנות השתלמות, גם אם מדובר בסכומים צנועים, יכולה להצטבר לסכום משמעותי לאורך זמן. מומלץ לבחור מסלולי חיסכון המותאמים לטווח הזמן המתוכנן לרכישת הדירה, כאשר ככל שהטווח ארוך יותר, כך ניתן לשקול אפיקים עם פוטנציאל תשואה גבוה יותר.

עזרה של משפחה

עזרה ממשפחה היא מקור נפוץ להשלמת ההון העצמי. הורים רבים בוחרים לסייע לילדיהם ברכישת דירה, אם באמצעות מתנה, הלוואה משפחתית בתנאים נוחים או העמדת נכס כבטוחה להגדלת המשכנתה. חשוב להסדיר עזרה כזו באופן רשמי ומתועד, במיוחד כשמדובר בהלוואה שחובה להחזיר.

הלוואה נוספת

הלוואות חוץ בנקאיות או הלוואות גישור מהבנק יכולות לשמש להשלמת ההון העצמי, אך יש להתייחס אליהן בזהירות. קרנות פרטיות, חברות אשראי חוץ בנקאי או הלוואות מהבנק שלכם מציעות פתרונות מימון, אך חשוב לבחון היטב את תנאי ההלוואה, את הריביות ואת העמלות הנלוות, ולוודא שההחזר החודשי הכולל כולל המשכנתה לא גבוה מדי ואפשרי.

השקעות

השקעות בשוק ההון מהוות אפיק נוסף לצבירת הון עצמי, אך דורשות ידע, ניסיון וסבלנות. השקעה מושכלת בביטקוין, במניות, באגרות חוב או בקרנות נאמנות יכולה להניב תשואות טובות לאורך זמן, אך חשוב לזכור שככל שמועד רכישת הדירה מתקרב, כדאי להעביר את הכספים לאפיקים סולידיים יותר כדי להימנע מתנודתיות.

מכירת נכסים ומימוש זכויות

מסלול נוסף הוא מכירת נכסים קיימים או מימוש זכויות. זה יכול לכלול מכירת רכב, תכשיטים, או מימוש זכויות בקרנות ישנות. עבור חלק מהאנשים, מכירת דירה בבעלותכם או נכס אחר יכולה לספק את ההון העצמי הנדרש לרכישת הדירה החדשה.

הכנסה נוספת

הכנסה נוספת יכולה לתרום משמעותית להגדלת ההון העצמי. זה יכול להיות באמצעות עבודה נוספת, עבודה כפרילנס או פיתוח מיזם צדדי. חשוב לזכור שהכנסה נוספת לא רק מגדילה את ההון העצמי, אלא גם משפרת את יכולת ההחזר החודשית בעיני הבנק.

משכנתה הפוכה

פתרון ייחודי לבעלי נכסים מבוגרים הוא לקיחת משכנתה הפוכה על נכס קיים. במקרה כזה מקבלים מהבנק סכום חד פעמי או קצבה חודשית תמורת שיעבוד הנכס. כך ניתן לממש את שווי הנכס מבלי למכור אותו. על אף היתרונות, חשוב לשקול את המשמעויות של צעד זה לטווח הארוך.

לסיכום