אבנר הייזלר עם הטיפים לסטודנטים בנוגע להשקעות נדל"ן למתחילים

נדל"ן נשמע לפעמים כמו מועדון סגור שמיועד אך ורק לאנשים שכבר הצליחו בחיים – כאלה שיש להם את ההון הנדרש, את הניסיון העשיר וגם כמה שעות פנויות בשביל לנהל עסקאות מורכבות. אבל, המציאות בשטח מעט שונה. דווקא תקופת הלימודים היא הזדמנות מצוינת להתחיל להבין את תנודות השוק, לבנות בסיס ידע איתן ואפילו לעשות את הצעדים הראשונים. השאלה המרכזית היא לא אם זה אפשרי, אלא בעיקר איך עושים זאת ועם איזה תקציב, ואבנר הייזלר כאן כדי לתת מידע בנושא.

מה זו בעצם השקעת נדל"ן?

השקעת נדל"ן מתמצה ברכישת נכס פיזי – כמו דירת מגורים, חנות, קרקע או שטח מסחרי – במטרה להפיק ממנו רווח כספי. הרווח הזה מגיע לרוב משני אפיקים מקבילים: הכנסה חודשית שוטפת מדמי שכירות או עליית ערך הנכס לאורך זמן ומכירתו במחיר גבוה יותר בעתיד. בשונה מהשקעה במניות או בניירות ערך, כאן אתם מחזיקים בנכס מוחשי שאפשר לראות, לבחון מקרוב ולנהל באופן עצמאי. אחד המאפיינים הבולטים של התחום הוא היכולת להשתמש במינוף פיננסי. פירוש הדבר הוא שניתן לרכוש נכס בשווי גבוה בהרבה מההון העצמי שצברתם, בעזרת הלוואת משכנתא מהבנק. בנוסף לכך, שוק הנדל"ן בישראל מתועד באופן שקוף ונגיש, עובדה שמאפשרת לקבל החלטות מושכלות על בסיס נתונים היסטוריים ונתוני אמת.

אילו סוגי השקעות נדל"ן קיימים בשוק?

נדל"ן מניב – לקנות ולהשכיר

זהו המסלול הכי מוכר: קונים דירה, מוצאים שוכרים ומקבלים תשלום חודשי קבוע. התשואה הגולמית הממוצעת מדירות מגורים בישראל נעה סביב 3% עד 4% בשנה. דירות קטנות באזורי ביקוש של סטודנטים יכולות להניב תשואה גבוהה יותר של עד 6%, אבל הן מביאות איתן גם תחלופת שוכרים גבוהה ובלאי תכוף יותר של הנכס.

נדל"ן להשבחה – קנייה, שיפוץ ומכירה

במסלול הזה רוכשים נכס במחיר נמוך ממחיר השוק בגלל המצב הירוד שלו, משפצים אותו מהיסוד ומוכרים אותו ברווח. רמת הסיכון כאן גבוהה יותר, כי התהליך דורש ניהול אנשי מקצוע ועמידה בלוחות זמנים קפדניים. יתרה מזו, על רווח ממכירה חל מס שבח בגובה של כ-25% מהרווח הריאלי. התעלמות מרכיב המס בחישוב התשואה היא טעות נפוצה, ולכן אבנר הייזלר ממליץ להתייעץ עם אנשי מקצוע עוד לפני החתימה על חוזה הרכישה כדי למנוע הפתעות פיננסיות.

השקעה בקרקעות

רכישת קרקע חקלאית מתוך ציפייה שישונה הייעוד שלה לבנייה נשמעת כמו הזדמנות מפתה, אבל מדובר בתהליך שעלול להימשך עשרות שנים בלי כל ערבות להצלחה. בנוסף לכך, הבנקים לא מעניקים משכנתאות רגילות בשביל קרקעות מהסוג הזה. עקב כך, הליכה במסלול הזה דורשת הון נזיל גבוה ולא מתאימה לרוב למי שנמצא בתחילת הדרך הפיננסית שלו.

קרנות נדל"ן – פתרון נגיש בסכומים נמוכים

קרנות ריט (REIT) ופלטפורמות להשקעה קולקטיבית מאפשרות להיכנס לתחום הנדל"ן גם עם סכומים צנועים של עשרות אלפי שקלים. בצורה הזו משקיעים בתיק נכסים מנוהל בלי לקנות דירה שלמה ובלי להתעסק מול שוכרים. הייזלר מציין שלהרבה סטודנטים זהו הכלי הנגיש והנוח ביותר, כי הוא מציע פיזור סיכונים, ניהול מקצועי ונזילות גבוהה יחסית בבורסה. מנגד, החיסרון המתלווה לכך הוא היעדר שליטה ישירה בנכסים ותשלום דמי ניהול.

כמה כסף באמת צריך כדי להתחיל?

כדי לרכוש דירת מגורים ישירה בישראל, המערכת הבנקאית דורשת הון עצמי של 25% לפחות ממחיר הנכס. פירוש הדבר הוא שעבור דירה בשווי מיליון שקלים נדרש הון ראשוני של 250,000 שקלים. לכך יש להוסיף הוצאות נלוות כמו מס רכישה, שכר טרחת עורך דין ותיווך שמגיעות לעוד 5% עד 7% ממחיר הנכס. מנגד, קרנות נדל"ן מציעות נקודת כניסה נמוכה בהרבה, לפעמים כבר החל מ-50,000 שקלים. לפי הייזלר, לצעירים שלומדים לתואר, העדיפות הראשונית לא חייבת להיות רכישת דירה פיזית, אלא דווקא צבירת ניסיון פיננסי דרך מכשירים גמישים ונגישים יותר.

אילו סיכונים חייבים להביא בחשבון?

המינוף הבנקאי פועל לשני הכיוונים. כשהשוק עולה הרווח מהיר, אבל כשהמחירים יורדים יתרת החוב לבנק נשארת בעינה וההחזר החודשי לא מתחשב במצב העו"ש. מהסיבה הזו, כדאי להיכנס לעסקה רק עם כרית ביטחון פיננסית ותכנון תזרימי שמביא בחשבון תרחישים של ריבית עולה, תקופות בלי שוכרים או תיקונים דחופים בנכס. גם השינויים ברמת הריבית משפיעים ישירות על ההחזר החודשי של המשכנתא, ועלייה של אחוז בודד עלולה להוסיף מאות שקלים לנטל החודשי. מעבר לכך, יש לזכור שנדל"ן פיזי סובל מנזילות נמוכה – תהליך מכירה של דירה עשוי להימשך חודשים ארוכים, נקודה שחשוב להביא בחשבון בשלב בחינת התוכניות העתידיות לחיים.

לסיכום

עולם הנדל"ן לא שמור רק לבעלי הון מנוסים, וגם במהלך הלימודים ניתן להתחיל לבסס עצמאות פיננסית בצעדים שקולים. בין אם תבחרו להתחיל בקריאת חומרים מקצועיים, בהשקעה קטנה בקרנות נדל"ן או בתכנון אסטרטגי לשנים הקרובות, הצעד הראשון הוא רכישת הידע. כפי שמסכם אבנר הייזלר, למידה מוקדמת והבנת סיכונים הן הכלים החשובים ביותר לבניית עתיד כלכלי יציב בדרך להצלחה.

שאלות נפוצות על השקעות נדל"ן

האם סטודנט יכול לקבל משכנתא?

מבחינה חוקית אין מניעה, אבל הבנקים דורשים להציג הכנסה יציבה ויכולת החזר. לכן, לעיתים תכופות נדרשת עזרה ממשפחה או חתימה של ערבים תומכים.

מהי תשואה בנדל"ן ואיך מחשבים אותה?

תשואה גולמית מחושבת באמצעות חלוקת סך השכירות השנתית במחיר הנכס והכפלה ב-100. תשואה נטו מחושבת לאחר ניכוי הוצאות שוטפות, מיסים ותקופות שבהן הנכס עמד ריק.

האם יש מיסים על הכנסה משכירות?

הכנסה משכירות למגורים עד לתקרה של כ-5,654 שקלים בחודש פטורה ממס. לסכומים גבוהים יותר קיימים מסלולי מיסוי שונים, כמו מסלול מופחת של 10% מס גלובלי.